特色小镇盈利指南

一、什么是特色小镇

中国特色小镇是指国家发展改革委、财政部以及住建部决定在全国范围开展特色小镇培育工作,打造各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,引领带动全国小城镇建设。特色小镇“非镇非区”,是创新发展平台。特色小镇不是行政区划单元上的“镇”,它没有行政建制;特色小镇也不是产业园区的“区”,它不是单纯的“大工厂”,而是按照创新、协调、绿色、开放、共享发展理念,聚焦特色产业,融合文化、旅游、社区功能的创新创业发展平台。


二、特色小镇5大关键词

1.  申报面积:3-5平方公里(4500-7500亩)

2.  核心建设用地:1平方公里(1500亩)

3.  总投资额:3年30亿元到50亿元

4.  产业方向:发展国家政策扶持的七大产业和十大历史经典产业

5.  发展使命:特色小镇是区域经济的发动机,是转型升级的试验田。示范小镇可以从市级开始,升级到省级、国家级、世界级,特色小镇要有领跑者,为建成一批高质量特色小镇树好典型、做好榜样,带动其他小镇比学赶超。 


三、特色小镇申报流程图


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四、特色小镇一级开发盈利是关键。“详解一级土地盈利说明”

1.     特色小镇土地一级开发与普通项目的基本区别

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特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设,其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”,而是要与产业发展、与项目开发结合在一起,因为产业的价值决定了特色小镇土地的价值。因此,在特色小镇建设领域,土地一级开发工作与项目的前期规划、项目建设、产业导入、产业运营等环节之间存在密切联系,而且具有很高的关联程度。

 

2.     特色小镇土地政策解读

1) 土地的分类基础

从土地所有权来分可以分为 国有土地 和 农民集体土地 。

从现状条件来分可以分为 生地 , 毛地 和 熟地 。

2) 土地4种流出形式

土地主要是通过政府招标,拍卖,挂牌或协议出让等四种形式流出的土地。

3) 中央层面4大完善土地利用机制 

《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中的第6条“完善土地利用机制”为解决特色小镇用地问题指出4条解决路径:  

一是 规范推进城乡建设用地增减挂钩;

二是 建立城镇低效用地再开发激励机制,允许存量土地使用权人按照有关规定经批准后对土地进行再开发,以提高原有用地效率;

三是 因地制宜推进低丘缓坡地开发,以新增用地;

四是 完善土地经营权和宅基地使用权流转机制。

4) 项目建设用地竞争出让环节与社会资本方采购环节可以合并实施的政策

财政部《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目》(财金〔2016〕91号)率先提出了:“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块,在市、县国土资源主管部门编制供地方案、签订宗地出让(出租)合同、开展用地供后监管的前提下,可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。”

国家发改委《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》(发改投资〔2016〕2231号)中指出“各地要积极创造条件,采用多种方式保障PPP项目建设用地。如果项目建设用地涉及土地招拍挂,鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展”。

国土资源部在同月28日发布的《产业用地政策实施工作指引》(国土资厅发〔2016〕38号)中也同样明确“采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时,相关用地需要有偿使用的,可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施”。

结合各项政策及传统土地一级开发特点,汇总得出的特色小镇具体用地方案

3.     特色小镇土地一级开发模式

土地一级开发的主要内容包括了筹措资金、办理规划和项目核准(立项)等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

1) 土地开发基本形式

按空间类型分类:成片开发(或连片开发) & 分片开发。

按时间类型分类:先做一级开发、再做二级开发,即一、二级开发分离的形式 & 一级开发包含在二级开发之中的形式。

按开发性质分类:

· 存量一级开发:包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三(工业厂区改商业、住宅等第三产业)项目。

· 增量一级开发:包括征用和农转用土地,有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发,有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

2) 土地一级开发2大模式

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3) 特色小镇土地一级开发16大主要工作内容

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4.     土地一级开发5大盈利模式

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五、特色小镇5大阶段赢利

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